一.房主是谁？

　　去住建委核实该房屋的产权，确认房主的姓名、面积、产证编号等信息，确认房屋是否存在抵押和查封情况等。当场打电话给房主核实，可以要求房主当面签署《授权委托书》。

　　二.代理人是谁？

　　代理人，也就是你所遇到的卖房人，购房者也需要做相应的调查。比如，代理人是否具备交易的资质，是不是真的受房主所托，也就是说要确保委托公证书上指定的代理人（卖房人）与办理交易手续的是同一个人。代理人必须出具真实、有效的《授权委托书》才能签约，这样其代为签署的行为才是合法有效的。如果代理人出具的《授权委托书》是假的，那么即使签订了合同，一旦发生纠纷，法院也会判定合同无效。

　　除此之外，还需要确认代理人的代理事项，要求在《授权委托书》中列明授权代理的事项，如：代为签署合同、代为收房款等。

　　三.真的委托了吗？

　　要求卖房人出具房屋委托公证书，并且要去公证处核实公证书的真伪。尤其要核实交易的收款方是卖房人还是房主，这个很重要。

　　案例：刘先生在2012年在上海买了套400多万的房子，住了两年多，最近房子被限制交易了。他买的房子房主是吴女士，但是卖房人却是张先生，张先生出示的是某公证处的委托公证书，因此办理过户手续和收取房款的都是这位张先生。现在吴女士却称她根本没有委托过张先生出售她的房子，而只是委托他看管，那个委托公证书是假的。如果真像吴女士说的那样，张先生的行为无疑是犯罪，但是由此带来的经济损失该有谁来承担呢？对于作为买方的刘先生来说，如果由他来承担的话，那么400多万的购房款无疑是打了水漂。

　　四.资金监管了吗？

　　这是最重要的一点，交易中牵涉到的任何资金都应该采取资金监管。资金监管就是买房人把钱放在监管下，过户完成后这笔钱才会解冻给业主，如果过户过程中出现纰漏，不需要担心，钱不会付出去。因此，买卖双方可以在签合同的同时签署资金监管的协议。

　　资金监管相当于房产交易的“支付宝”，房屋不过户，房款不解冻。买二手房遇到卖房人不是房主时，一定要核实以上四件事，不要在不能确认《授权委托书》真实性的情况下支付大额房款。